Comprar o vender una propiedad es, probablemente, una de las decisiones financieras más importantes de tu vida. Por eso, dejarlo todo a la confianza de un apretón de manos es un riesgo innecesario. El contrato de arras es el documento que pone orden al caos: asegura que el comprador no pierda la oportunidad y que el vendedor no se quede colgado a mitad del proceso.
¿Qué es un contrato de arras?
¿Sabías que un simple documento puede ahorrarte miles de euros en juicios?
El contrato de arras es un acuerdo privado donde comprador y vendedor pactan la reserva de la compraventa de un inmueble, entregando una cantidad de dinero como señal.
Mucha gente piensa que un contrato de arras es un mero trámite. Sin embargo, es un compromiso legal en toda regla. No es solo una reserva; es el contrato donde se fijan el precio final, los plazos y, sobre todo, las penalizaciones si alguien incumple.
Aunque no es obligatorio hacer un contrato de arras por ley, saltarse este paso en una venta de piso es exponerse a perder mucho dinero sin posibilidad de defensa.
Modelos de contrato de arras
Elegir un modelo de contrato de arras no es una decisión que deba tomarse a la ligera, porque cada uno tiene “reglas” muy distintas si algo sale mal. No te dejes engañar por los nombres; aquí te explico con ejemplos claros qué pasa en cada caso:
- Arras penitenciales
Son las más comunes. Es como decir: “Me interesa, pero si me arrepiento, pago el precio”.
Imagina que das 10.000 € por un piso, pero a los días encuentras otro que te gusta más. Si te echas atrás, pierdes esos 10.000 €. Si es el vendedor quien se arrepiente porque le han ofrecido más dinero, tendrá que devolverte 20.000 € (tus 10.000 € más otros 10.000 € de multa).
- Arras confirmatorias
Aquí no hay vuelta atrás. El dinero que das es el primer pago del piso.
Por ejemplo, entregas 5.000 € como parte del precio. Si luego decides que ya no quieres el piso, el vendedor puede obligarte judicialmente a comprarlo. No te libras perdiendo la señal; el contrato sigue vivo y te pueden exigir el pago total.
Este tipo de contrato de arras es para compradores y vendedores que están 100% seguros y no quieren que la otra parte tenga ninguna opción de arrepentirse.
- Arras penales
Este tipo de contrato es una mezcla de las anteriores.
Si el vendedor no se presenta el día de la firma, tú te quedas con la indemnización pactada, pero además puedes exigirle ante un juez que te entregue las llaves del piso.
Se usa cuando una de las partes quiere asegurarse una compensación económica alta si hay problemas, sin renunciar a la compra de la casa.
¿Cómo hacer un contrato de arras?
Si te estás planteando cómo hacer un contrato de arras por tu cuenta, ten cuidado. Un error en un dato registral o un plazo mal calculado puede invalidar el documento. Para que el contrato sea sólido, debe incluir como mínimo:
- Quién compra y quién vende: nombres, DNIs y direcciones. Parece obvio, pero si falta un copropietario, el contrato no vale nada.
- Qué se vende exactamente: no pongas solo la dirección. Hay que incluir los datos del Registro de la Propiedad, si tiene trastero, plaza de garaje y si está libre de cargas o de inquilinos.
- El precio y los plazos: deja por escrito el precio total del piso, cuánto das de señal y, muy importante, la fecha límite para ir al notario. No pongas “en un mes”, pon una fecha exacta.
- Quién paga qué: deja claro quién paga la notaría, el Registro y los impuestos para evitar discusiones de última hora.
- El nombre del tipo de arras: si no lo pones, un juez podría interpretar que son de otro tipo.
No firmes un contrato de arras sin seguridad legal
Es tentador descargar un modelo contrato de arras de internet. Pero un contrato estándar no sabe si tu banco tardará más en aprobar la hipoteca o si la vivienda tiene una carga registral pendiente de cancelar.
En GT Lex, nuestro trabajo es anticiparnos a los problemas antes de que ocurran. Revisamos y redactamos tus arras para que tu única preocupación sea disfrutar de tu nuevo hogar.
